酒店式公寓、商住两用项目将进入冰冻期,希望借此发展的互联网租房将陷入泥潭。

是不是还会有更好的模式出现?

随着国家对购房市场的调控政策不断升级,房屋交易市场进入了冰冻期,变买为租成了时下的热点。

而互联网模式下的在线租房,在一二线城市内悄然遍地开花,作为共享经济大浪潮下的另一种O2O模式,共享房屋既要面临政策、管理模式等不完善带来的风险,但同样也对传统房屋租赁市场带来了新鲜的变革力。

拎包入住的互联网合租新模式迎来春天

新政高压下,难掩互联网租房的旺盛需求。

在一家互联网租房平台——自如租房平台上,市中心位置的一处新式小区,一间崭新装修的11平方米,租金每月3100元,刚上线不到一周就被秒租。

自如租房是一种纯线上的自营式租赁平台,作为链家旗下的子品牌,他们将各种互联网手段都运用在租房这件事上,目标就是收获年轻的租房者。

自如房源来自市中心,或者地铁沿线。

但不同的是,自如以平台模式将房屋承租过来后,进行统一装修和改造,并提供床位、书桌、衣橱、宽带等标准配置。

钥匙无需更换,可直接在App上设置密码锁;保洁工阿姨的保洁服务,可以通过门上的二维码扫一扫直接发出申请。

同时,传统的一次付清租房中介费在这里转变成了按月支付的服务费。

这样的互联网租房模式,在不少年轻人中流行开来。

小玲来自杭州,刚毕业就来到上海工作。

找房子对她来说是件头痛的事,因为之前在网上看房源,大部分市中心的老式小区价格不便宜,但环境却很糟糕,看了网上的照片,她有些犯难。

经过同学介绍,她尝试在自如上找房源,她发现这里的房源与其他网上的很不一样。

风格清新:嫩黄色的墙壁、原木色的床、飘窗,衣橱和写字台都是全新的。

租金相对于周围的老房子也没有更贵,她立即联系了自如管家,预约看房。

这一处房源位于11号线上海西站的一处中档小区6楼,装修后首次出租,整套房间共有三室加上一个餐厅,中间的房间最大,带有一个落地大阳台,但租金也最贵,加上10%的服务费后,每个月的租金达到3000元。

两侧的卧室,租金在2400-2500元之间。

小玲发现,这本来是一处100平方米的两室一厅毛坯房,经过自如的改装后,就变成了三室一厅。

中间最大的房间就是由客厅改建而来。

那天恰逢周末,就在小玲看房的这个时间段内,中间陆续来了三拨人,都是和她差不多同龄的年轻人。

其中有两个女孩和一个男孩想要合租两个房间,但三个人凑在一起计算租房费用后发现,房租并没有挂牌价那么便宜。

据了解,自如租房提供两种租金支付方式,一种是传统的一次性付三个月租金和一个月押金的模式,但除需要预先支付4个月的费用外,租客还需要额外支付10%的服务费,同时必须一次性支付,按照2400元/月计算,眼下,他们需要先支付12480元。

另一种模式则是打白条。

模式和京东白条十分相似,前期只需支付首月租金和押金,剩余费用由白条透支付清。

接下来,租客只需要按月还给白条,模式类似于信用卡还款。

对于小玲这样的年轻人,打白条的模式,前期的支付压力更低,但后续的每个月则要支付一定比例的利息,按照2400元的月租金计算,每月支付的利息在100元左右。

小玲又去看了同一个小区另外两处自如租房的房源——三居室和四居室,两处房源都只剩下了一个房间。

据说,目前正在租住的一个是准备考研的研究生,一个是IT工程师。

因为不是首次出租,这两处房间的价格更低一些。

相比较之前看的老式公房,小玲当即就决定租下每月2500元的一间侧卧。

尽管,她可能二十天后才会正式入住。

接下来的合同签约、租金支付,全部在手机上进行。

身份验证通过人脸识别+身份证号码比对完成。

钥匙是在App里完成密码锁的设定后,直接在房间门上打开。

最后小玲选择了白条,当天一次支付了5100元,相比较传统的付三押一,成本低,压力最小。

整套手续用了半个多小时。

支付完成后,小玲随即进入了自如501室的微信聊天群,里面已经有6-7个自如管家,电表出问题、房间有漏水都可以找管家处理。

两天后,这个群里来了三个新朋友,他们是小玲的合租者。

崭新的房间,同龄的合租者,便捷的交通这些都让小玲很满意。

不过,小玲最近告诉记者,关于自如租房她现在有两点担心:一是新装修的房源会不会甲醛超标。

因为不少房源都是刚装修完就出租了,前后不到一个月的时间,走进房间,还能闻到淡淡的油漆味和新家具的味道。

不知道如何把控环境安全?

此外,如果提前退租,押金全额扣除,即便转租也只能拿回一半的押金。

这一点对刚毕业的她来说,压力有点高。

房源是类似自如平台的短板,但最近,房屋交易市场冰冻,自如的房源比以前稳定许多,租金也有了一定的议价空间。

在业内人士看来,自如的盈利模式除了出租房子本身,更多的还是服务,相对而言,租房本身的盈利空间并不大。

互联网小资公寓面临清退窘境

5月20日深夜,朱彭(化名)刚关了餐厅大门准备回家休息,突然接到餐厅员工打来电话,电话那头焦急地说:摩居这边又不让我们住了,让我们必须在一个月内搬走,我们这20多号人怎么办啊?

摩居国际青年公寓是定位于85后和90后的互联网租房平台,房间整洁、入住简单、位置便捷是摩居的优势。

作为年轻的餐厅经营者,朱彭偏爱互联网模式的简单、快捷,所以在选择员工宿舍时,挑的都是互联网租房平台。

一开始,朱彭经朋友介绍,他将员工安排到魔方公寓,这也是一家互联网租房平台,一个房间的租金是4500元,一个房间居住5名员工。

本以为互联网模式服务很靠谱,但让朱彭意外的是,两个月前,因为一纸通知,魔方公寓普陀区新村路店强行关闭了他们出租房屋,此时距离朱彭员工入住魔方公寓不到半年时间。

从接到通知到最后搬离时限,朱彭的员工们只有三天时间。

因为是紧急清退,大多数租客都还没有找到房子,所以魔方公寓出了两套方案:已经找到房子的,赔偿一个月的房租并退还押金;还没找到房子的,可以在魔方公寓安排的酒店里过渡几天,之后再选择搬到魔方公寓其他区的公寓里或搬离。

朱彭选择了前者,接着将员工安排在另一家互联网租房平台——摩居。

没想到,接下来入住的摩居公寓也遇到了一样的窘境。

5月20日,员工收工回到租住的摩居公寓时,发现房门上被贴了一张《限期清退告知书》:结合上海市‘五违四必’工作要求,根据该场所的上述违法行为和存在的重大隐患,现要求你场所经营者及全体承租人必须于2017年6月20日24:00前搬离该场所,逾期搬离的,相关执法部门将依法查封该场所,并依法清退。

我认为魔方公寓的清退办法还是比较人性化的,但摩居就有点不近人情了。

现在朱彭对摩居的处理方式十分不满,根据摩居的要求,如果租客没能及时找到新的房源,那么需要继续缴纳租金才能继续在这里住到6月20日,而且只有交了房租才会在6月15日左右退还押金,如果不交租金,就会将房卡停掉。

作为租客,我们认为政府告知书已经写明了是摩居自身在经营执照、消防安全等方面不合格才被关停,应该由摩居来承担我们的损失。

对于接二连三被驱逐的经历,朱彭感觉后怕,本来觉得互联网租房环境比较舒适,才愿意花多一点的成本给员工住,但这两次遭遇之后,再也不敢找这种‘长租公寓’了。

今年春节以来,上海刮起了史上最强租赁治理风暴。

截至今年4月1日,仅普陀区内就关停了违规居所54家。

根据区内发放的《限期清退告知书》,违规主要集中于三种情况:一是没有取得经营许可证或其他批准文件;二是没有根据产权证书载明的用途使用物业,擅自改变物业使用性质;三是没有依法向公安机关消防机构申报相关手续。

李阳(化名)从事商业地产中介多年,对类似魔方公寓的互联网长租公寓运作熟悉,他说,今年春节以后,V领地、湾流、摩居这一批被整治的互联网模式的长租公寓,最根本原因在于他们租用的都是商业或工业产权的住宅,之前,他们大多是改建装修好了之后再报批,即便不报批没有取得相关许可直接出租的也并不少见。

但在高压政策下,长租公寓的一批房屋出租者面临严重经济损失,以每个房间4000元/月租来计算,如果手里有100套左右的公寓,那么亏损额已经达到几十万元。

一位从事不良资产处置的服务商接受记者采访时表示,2016年上海沪九条新政实行后,限购条件提高,以至整个楼市以小面积、低总价、不限购、不限贷的商住项目为出口,商住两用楼的价格越炒越高。

2017年1月7日,上海市住建委开始对上海商业办公项目进行集中清理核查,在此期间暂停此类项目网上签约。

接下来,酒店式公寓、商住两用项目将进入冰冻期,希望借此发展的互联网租房将陷入泥潭。

记者手札:多方试水互联网租房共享能实现吗?

上述两种互联网租房模式算不算共享经济?

是又不是。

魔方公寓少了共享发展的基础——跳脱在政策风险之外,这注定一路走来会有各种艰辛。

自如租房平台,通过拿房-装修-再出租的模式,把更多闲置房源利用起来,让更多需求与资源对称,算是走在了共享租房的路上,但也有自身短板,前期的装修,后期的管理运营,加上不可控的房源,都让他们的模式很重,如何减负前行,或许是值得他们思考的下一个议题。

是不是还会有更好的模式出现?

从共享经济的本质来看,是为了解放更多闲置的资源,通过互联网让信息对称,让资源流动。

这让共享房屋的想象空间很大。

另一家蘑菇租房走的是第三条路。

曾经,蘑菇租房也做过类似自如的平台——蘑菇公寓,但房源较少、利润较低,让他很难进行大规模扩张。

2015年,蘑菇租房决定不再扩张,转型为技术服务商,将自己怎么做公寓的一套解决方案做成SaaS系统,实现在线签约以后,房源可以自动上架下架,规避了很多假房源。

同时,房租账单也可以在线支付,公寓管理方就可以减少对账、合同保管员等人力投入,效率甚至可以提高40%-50%。

转型之后,蘑菇租房与支付宝达成合作,支付宝把平台上的租房入口交给蘑菇租房打理,并推出了芝麻分650以上可以免押金租房,这让它的流量大大增加。

从目前的信息看,蘑菇租房的模式,不触及政策,不接触资产更重的房源,只是通过技术让供需方的交易更规范,规避租房市场泛滥的假房源,也解决了昂贵的租房中介费用。

事实上,房屋出租触网并不算晚,甚至算得上是最早一批将服务内容——房屋上网的传统领域,但始终没能很好地解决房源信息真实性、租房服务的规范化等一系列问题。

如今,看好这一市场的既有链家这样的中介巨擘,也有魔方、蘑菇等创业公司,多方游走在政策、发展、生存之间,未来看得到,但能否走过去,要看谁的模式更能处理好彼此的关系。

名词解释:

互联网长租公寓:

指互联网公司面向白领、青年推出的、可长期租赁的公寓,但目前此类房屋和土地性质往往为商业或者工业,在作为住宅出租时,并不符合现有政策。

互联网住宅出租平台:

指互联网公司包租一定数量的民用住宅,将其统一装修后,对外出租,类似一个拥有众多房源的二房东。